Fragen & Antworten



Der genossenschaftliche Gedanke dient dazu, gemeinschaftlich ein oder mehrere Projekte umzusetzen, die ein Einzelner möglicherweise nicht finanziert bekommt. Die zu erwerbenden nutzungsbedingten Anteile dienen der Genossenschaft als Eigenkapital, die Kofinanzierung durch eine oder mehrere Banken erhält die Gemeinschaft, wobei ein Einzelner diese z.B. aufgrund des Alters nicht bekäme.

Darum kann man keinen Bungalow kaufen. Allerdings kann man sich den bevorzugten Bungalow aussuchen und mit der Einlage auch den Nutzungsvertrag abschließen. Da man ja Miteigentümer aller genossenschaftlichen Bauten ist, kann man bei Entscheidungen zum Wohnpark auch mitreden.

Ein großer Vorteil zuletzt: Die Gebäude sind durch die Genossenschaft der "Spekulation" entzogen. Es kann und soll nicht passieren, dass ein Gebäude verkauft oder vererbt wird, in das dann keine Senioren einziehen.

Jede natürliche Person kann Mitglied werden, unabhängig von einer Haus-/Wohnungsnutzung.

Laut Satzung genügt der Erwerb eines Anteils (Wert 750,00 €) an der Genossenschaft um Mitglied zu werden (mitgliedschaftsbegründender Anteil). Jedes Mitglied hat, unabhängig von der Zahl der Anteile, eine Stimme in der Generalversammlung.

Möchte ein Mitglied ein Gebäude oder eine Wohnung nutzen, sind weitere Anteile zu zeichnen. Bei einem Bungalow ist mindestens je qm Mietfläche ein Anteil zu erwerben (nutzungsbedingte Anteile). Maximal können Anteile bis zu 60% der Gebäudeherstellungskosten gezeichnet werden.

In geringem Umfang (bis 25 T€) können der Genossenschaft auch Mitgliederdarlehen gegeben werden. Weitere Geldeinlagen sind nicht möglich.

Die Anteile an der Genossenschaft werden – zumindest nach bisheriger Kalkulation – nicht 'verzinst' da diese Zinsen (Dividende) steuer- und sozialversicherungspflichtige Einnahmen wären und von den Mitgliedern selbst erwirtschaftet werden müssten. Die Möglichkeit einer Dividendenzahlung ist jedoch in der Satzung nicht ausgeschlossen.

Beim Austritt aus der Genossenschaft durch Kündigung oder im Todesfall, werden alle Anteile nach einer Kündigungsfrist (ggf. an die testamentarischen Erben) zurück gegeben. Dies gilt auch für den mitgliedschaftsbegründenden Anteil. Der Nachfolgende Nutzer muss seinerseits wieder Anteile an der Genossenschaft erwerben.

Die Genossenschaft dient laut Satzung der Wohnungsversorgung ihrer Mitglieder. Sie darf auch (nach Entscheidung des Vorstands mit dem Aufsichtsrat) an Nichtmitglieder vermieten.

Auch können durch den Vorstand Fälle zugelassen werden, dass Angehörige die Anteile erwerben, aber z.B. deren Eltern die Wohnnutzung ausüben und nur einen Mitgliedschaftsbedgründenden Anteil gezeichnet haben.

Für den Wohnpark wird eine Nutzungsordnung erstellt. Es ist vorgesehen, dass mindestens ein Bewohner / eine Bewohnerin das 60ste Lebensjahr vollendet haben soll. Eine weitere Beschränkung ist nicht vorgesehen.

Für die Nutzung eines Objektes wird ein Nutzungsvertrag geschlossen, der alle Rechte und Pflichten regelt. Dieser Vertrag unterliegt dem allgemeinen Mietrecht.

Das Nutzungsrecht endet, wenn das Mitglied die Anteile an der Genossenschaft kündigt, wenn es auszieht oder verstirbt.

Laut Satzung sollen bei Partnern, die ein Objekt gemeinsam bewohnen, die nutzungsbedingten Pflichtanteile in einer Hand liegen. Der andere Partner sollte einen mitgliedschaftsbegründenden Anteill halten und des weiteren als Erbe der Anteile eingesetzt werden. Somit wäre sicher gestellt, dass der hinterbliebene Partner in jedem Fall weiter in dem Objekt leben kann.

Nicht im Objekt lebende Kinder können das Nutzungsrecht NICHT erben. Sie müssten selbst Mitglied sein und ganz oben auf der Warteliste stehen. Sie werden aber vermutlich die Bausteine erben und damit Anteile an der Genossenschaft. Diese Anteile können dann gekündigt und nach einer Kündigungsdfrist entnommen werden

In dieser Phase des Projektes ist die Nutzungsordnung noch nicht dokumentiert. Sie wird vor allem Regeln zum geordneten Zusammenleben enthalten. Weiterhin werden Pflege- und Instandhaltungshinweise gegeben, die Anbringung eigener Empfangsanlagen (Satelliten-Empfänger) oder das Halten von Haustieren geregelt und vieles anderes mehr.

Die heiße Phase hat (Stand Ende 2020) begonnen. Geplant ist, die Mitglieder der ersten Bewohner-Generation bis März aufzunehmen. Im April beginnen die Arbeiten am Grundstück. Die Ausschreibung und Beauftragung der Bungalows erfolgt ebenfalls Anfang 2021, so, dass in der zweiten Jahreshälfte mit der Errichtung der Gebäude begonnen werden kann. Die Fertigstellung wird im Frühjahr 2022 sein. Zwischen den Einzugsterminen wird kein großer Abstand sein, da die Objekte nahezu gleichzeitig bezugsfertig sein sollen.

Abhängig von den Kreditkonditionen bei den Banken, wird es erforderlich sein, einen Teil der nutzungsbedingten Genossenschaftsanteile unverzüglich zu bezahlen, einen Teil später zum Baubeginn. Hierzu werden noch detaillierte Informationen bereit gestellt.

Da es Interessenten gibt, die für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen Eigentum verkaufen müssen, werden hierzu detaillierte Absprachen im persönlichen Gespräch getroffen werden.

Die Genossenschaft hat sich entschieden, zur gegenseitigen Absicherung von jedem Mitglied, das eine Nutzung eines Bungalows anstrebt, eine unabhängige Finanzberatung durch die fipa GmbH zu verlangen. Hierbei wird die angestrebte persönliche Lebensqualität im Alter und die durch Vermögen und Versorgungsleistungen mögliche Belastung erfasst und auch Risiken nicht ausgeblendet. Die Beratung ist eine persönliche Sache und auch sehr hilfreich, selbst wenn man sich gegen den Wohnpark entscheidet. Daher ist diese Beratung auch selbst zu bezhalen (250,00 EUR + MwSt + Fahrtkosten). Der Vorstand der Genossenschaft erfährt davon nichts, außer der Bestätigung, dass sich das Mitglied das Leben im Wohnpark auch auf Dauer leisten kann. Das ist auch im Interesse aller Mitglieder.

Die Mitglieder der Genossenschaft haben das Nutzungsrecht, zu dessen Zweck sie in die Genossenschaft eintreten. Nach den Gründungsmitgliedern, die auf das Nutzungsrecht verzichten, werden die Mitglieder laut Mitgliedsliste der Reihe nach berechtigt, ein Objekt auszuwählen. In diesem Fall müssen diese aber auch bereits die Bonitätsbeurteilung durchlaufen haben.

Stirbt ein Teil der Partnerschaft, sollte der andere Teil zum Erben der Genossenschaftsanteile eingesetzt sein und diese übernehmen. In diesem Fall kann er oder sie den Bungalow weiter bewohnen. Eine Vererbung der Anteile an Kinder, die womöglich auch vom Alter her zum Einzug berechtigt sind, ist nicht vorgesehen. Die Kinder müssten sich gegebenenfalls auf einer Warteliste einreihen.

Der Erwerb von mehreren freiwilligen Anteilen (zum späteren Beginn der Nutzung) führt nicht zu einem Vorrücken auf der Warteliste. Allerdings muss man die Option, wenn man auf der Warteliste steht und an der Reihe wäre, nicht nutzen, sondern kann ganz zurücktreten oder einen oder mehrere Nachfolgende vorbei lassen.

Die ersten Mitglieder haben die einmalige Chance, sich den gewünschten Bungalow auszusuchen. Hier gilt, dass, wer zuerst kommt, auch zuerst mahlt. Späteren Interessenten wird die freie Auswahl verwehrt sein, da dann die Bungalows in nicht vorhersehbarer Reihenfolge frei werden.

Die Genossenschaft pachtet das voll erschlossene Gelände inkl. fertiggestellter Privatstraßen an. Der Wert des erschlossenen Grundstücks beträgt rund 230 €/qm. Die Allgemeinflächen (Straßen, Energiezentrale, Stellplätze, Zufahrt) werden anteilig auf die 19 Bungalows umgelegt. Außerdem variieren die dem Haus zugeordneten Flächen.

Die Erbpacht beträgt ca. 2,2% des Wertes und ist aktuell mit ca. 0,60 €/qm Wohnfläche monatlich ermittelt. Die Pacht wird in Abhängigkeit vom Verbraucherpreisindex erhöht. Üblich ist, dass eine Erhöhung erst erfolgt, wenn der Index um über 5% gestiegen ist (Bagatellklausel). Beispielsweise stand der Index im JUNI 2016 bei 100,7 und im JUNI 2019 bei 105,7 = innerhalb von drei Jahren wäre also diese Bagetellgrenze überschritten worden. Den Index finden Sie im Internet: https://www-genesis.destatis.de/genesis/online, wenn sie im Suchfenster "Verbraucherpreisindex" eingeben.

Der Erbpachtvertrag ist vorbereitet und wird in Kürze geschlossen.

Die Gründer der Genossenschaft kalkulieren natürlich mit einem Sicherheitspuffer. Für die Gebäude wurde aufgrund von konkreten Baukosten aus dem vergleichbaren Projekt in Flehingen (Landkreis Karlsruhe) eine Nachkalkulation erstellt und die Gebäudetechnik wurde in einem Entwurfskonzept konzipiert und Kosten ermittelt.

Für die Gebäude steht in Kürze eine Baubeschreibung zur Verfügung. Prinzipiell werden die Gebäude in einer sehr soliden Holz-Massivbauweise mit zeitgemäßem Wärmeschutz erstellt. Auch das dient der Sicherung der Werte der Genossenschaft.

Für die zentrale Energieversorgung ist ein Entwurfskonzept inzwischen beauftragt, da die Ergebnisse für die Erschließung des Grundstücks benötigt werden.

Die Anlageninvestitionen sind im Baupreis berücksichtigt. Es wird im Moment zwischen verschiedenen Varianten abgewogen.

Es gibt auch erste Überlegungen zum Einsatz von Photovoltaik für die Versorgung mit Wärme und Energie. Hier sind rasante Entwicklungen in der E-Mobilität und Speichertechnologie abzusehen.

Der Wohnpark wird an die schnellste, örtlich verfügbare Leitungsverbindung für Daten und Telefon angeschlossen. Auch Leerrohre werden für spätere Installationen vorgerüstet. Die Ausstattung der Gebäude (Bandbreite) sind dann von der individuellen Vertragsgestaltung mit dem Telekommunikationsanbieter abhängig.

In unmittelbarer Nähe des Wohnparks befindet sich das Seniorenzentrum Bethesda. Dort steht ein Café, ein Restaurant (Frühstücksbuffet und Mittagstisch derzeit leider wg. der Pandemie geschlossen) und eine Wäscherei zur Verfügung. Auch die Lieferung von Essen auf Rädern ist möglich.

Weiterhin bietet die soziale Einrichtung Tagespflege (an einem oder mehreren Tagen in der Woche) Kurzzeitpflegeplätze oder auch die Möglichkeit der Dauerpflege an. Auch der Umzug in eine Pflege-Wohngemeinschaft dort ist möglich.

Leider verfügt der Ort Harreshausen um keine weitere Infrastruktur. Nach Babenhausen kommt man auf dem geschützten Rad- und Fußweg in der Allee. In ca. 1,5 km Entfernung findet sich ein Supermarkt und weitere Geschäfte. Im Stadtkern sind neben dem Rathaus auch alle anderen Angebote (Banken, Apotheken, Gastronomie, Einzelhandel, etc.) vertreten.

Babenhausen verfügt zudem über ein gutes Angebot an sporttreibenden Vereinen für jedes Alter, ein modernes Freibad und ein kulturelles Angebot mit Veranstaltungen in der Stadthalle. Vereine in den Ortsteilen bieten ebenfalls Veranstaltungen an. In Harreshausen macht sich der Verein „Middedrin e.V.“ für das Leben im Ort stark.

Der öffentliche Nahverkehr https://www.dadina.de erschließt mit einer Buslinie Harreshausen mit Verbindung zum Bahnhof Babenhausen. Von dort führen Gleise in alle vier Himmelsrichtungen Hanau im Norden, Aschaffenburg im Osten, Darmstadt im Westen und Eberbach am Neckar im Süden.

Die Straßen im Quartier sind Privatstraßen der Genossenschaft. Auch die Straßenbeleuchtung, die Entwässerung und Pflege liegen in der Hand der Genossenschaft. Die Straßen sind breit genug für ein Müllfahrzeug. Sie sind mit dem Brandschutz abgestimmt, so daß auch Rettungsdienste und Feuerwehr ausreichend Platz haben.

Für die Müllentsorgung wird mit dem zuständigen Abfallentsorger ein Konzept erstellt, eine zentrale Sammelstelle z.B. für Papiermüll oder Wertstoffe ist denkbar

Neben dem direkten Umfeld der Bungalows (Sondernutzungsfläche), dass nach eigenen Vorstellungen bepflanzt und gepflegt werden kann, stehen gemeinschaftlich zu nutzende Flächen so z.B. auch Besucherstellplätze zur Verfügung.

Die Nutzerordnung wird für die Bepflanzung der Sondernutzungsflächen Vorgaben machen. Eine Einfriedung zwischen den Gebäuden und zum freien Feld hin ist nicht zulässig, allerdings kann eine Gliederung und ein Schutz durch Bepflanzung erfolgen.

Die Straßen im Quartier werden mit einem Ökopflaster belegt und das Niederschlagswasser wird über einen Versickerungsgraben im Süden des Wohnparks in das Grundwasser geleitet. Ebenfalls im Süden wird ein niedriger Schutzwall als Lärmschutzmaßnahme in Richtung Bundesbahntrasse aufgeschüttet und bepflanzt.

Auch hierzu wurd die Nutzungsordnung Aussagen treffen.

Um jedes Gebäude herum gibt es eine zugeordnete Grundstücksfläche, die individuell gestaltet werden kann. Damit die Photovoltaik-Anlage auf den Dächern nicht verschattet wird, dürfen z.B. Pflanzen nicht über Traufhöhe wachsen. Zwischen den Gebäuden sind keine Zäune zulässig, ein pflanzlicher Sichtschutz in gegenseitigem Einvernehmen schon.

Gemeinschaftliche Flächen werden von einem Hausmeisterdienst, den die Genossenschaft beauftragt, gepflegt

Da die Gebäude neu errichtet werden, und sich Interessenten bereits in der Entstehungsphase dafür interessieren, kann eine gewisse Mitsprache eingeräumt werden und Sonderwünsche sind möglich. Dies wird in der Planungsphase im Detail besprochen. Da die Genossenschaft auf lange Zeit angelegt ist, muss sie jedoch darauf achten, Gebäude so zu bauen, dass sie nicht nur auf die Erstnutzer zugeschnitten sind.

Aufgrund der Wirtschaftlichkeit sind die Gebäude standardisiert und die Konstruktion (Wände, Dach) kann nicht geändert werden.

Die Erfahrung der Architekten aus den ersten vierzig gebauten Bungalows, zeigt, dass die Erstbewohner beim Parkett und gewissen Komforteinrichtungen im Bad (besondere Duschabtrennung, WC mit Bidetfunktion) Sonderwünsche hatten. Aus organisatorischen Gründen (vor allem wegen teilweise langer Lieferfristen) ist eine Auswahl der Fliesenbeläge und z.B. der Innentüren nicht möglich.

Als Entscheidungshilfe wird es natürlich eine Bemusterung geben, die sehr zeitnah im Frühjahr 2021 erfolgt.

Sondereinbauten bedürfen immer einer Genehmigung durch den Vorstand und sind ggf. mit einer Rückbauverpflichtung belegt. Mit Sicherheit können aus bautechnischen Gründen von einer Nachrüstung ausgeschlossen werden: Sauna und Kaminofen. Für weiteres wird die Nutzungsordnung Aussagen treffen.

In der Infoveranstaltung am 23.01.21 konnten weitere Fragen geklärt werden.

Drahtlose Videoüberwachung z.B. der Haustüre oder des Carports ist unter Beachtung des Datenschutzes möglich.

Zusätzliche Steckdosen sind denkbar, müssen aber wegen der Vorfertigung der Wände frühzeitig überlegt werden. Dank der bereits gebauten Bungalows kann die Ausstattung in der Planungsphase an die dort gewonnenen Erkenntisse angepasst werden.

Eine Klimabox (Splitgerät) z.B. im Schlafzimmer ist auf eigene Kosten denkbar. Allerdings wird für die Bungalows auch sommerlicher Wärmeschutz berücksichtigt. Da die Erzeugung von Kälte viel Strom braucht (1°C kühlen kosten siebzehnmal so viel wie 1°C heizen) wird das die Nebenkosten verteuern.

Als Sicherheit für die Genossenschaftsanteile stehen die gebauten Objekte der Genossenschaft zur Verfügung. Da im Fall eines Ausscheidens auch der nachfolgende Nutzer wieder Anteile einlegen muss, ist eine Unterfinanzierung sehr unwahrscheinlich und müsste ggf. Zwischenfinanziert werden.

Außerdem sieht das Genossenschaftsrecht vor, dass die Bücher der Genossenschaft vom beauftragten Verband jährlich geprüft und testiert werden. Genossenschaften haben unter allen Gesellschaftsformen die geringste Insolvenzquote.